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Q&A

関連法規

       「月刊不動産流通」2010年12月号より転載

Q.「第三者のためにする契約」の宅地建物取引業法の適用関係について教えてください。

 「第三者のためにする契約」とは、A(売主)、B(転売者)、C(買主)の三者が取引する場合において、AB間の契約に第三者のためにする契約として所有権がAからCに直接移転する旨の特約を付すものです。
 平成18年12月25日の「規制改革・民間開放の推進に関する第三次答申」において、現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、不動産の流通化、土地の有効利用を促進する観点から、ABCの三者が売買等に関与する場合であっても、「第三者のためにする契約」により、実体上、所有権がAからCへと直接移転し、中間者Bを経由しないときにはAからCへと直接移転登記することが当然に可能である旨が各省において確認されました。
 この答申を踏まえて、平成19年に宅地建物取引業法(以下「宅建業法」)施行規則が改正されましたが、ABCの三者が宅地または建物の売買等に関与する場合において、Bが宅地建物取引業者(以下「宅建業
者」)でCが一般消費者であるとき、BC間の第二の取引を他人物の売買契約とする場合と、無名契約とする場合といった契約形態の違いに応じ、宅建業法の適用関係について次の点に留意する必要があります。

1)BC 間が他人物の売買契約の場合
 AB間の契約を第三者のためにする契約として、BC間の契約を他人物の売買契約とする場合には、Bが他人物の所有権の移転を実質的に支配していることが客観的に明らかであるとして(宅建業法施行規則第15条の6第4号)、宅建業法第33条の2で規定されている自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限が適用除外になります。

2)BC 間が無名契約の場合
 AB間の契約を第三者のためにする契約として、BC間でCに所有権を取得させるための指名とその対価の支払いを内容とする無名契約を締結する場合は、BC間の契約は民法上の典型契約たる宅地建物の売買契約とは異なるため、Bは宅建業者であっても売買契約に関する宅建業法の適用を受けません。
 一方、この場合には、BC間の契約について宅建業者Bに重要事項説明や瑕疵担保責任の特例等の宅建業法上の規制が及ばず、また、不適切な行為があった場合に宅建業法違反の監督処分を行えないため、Cは消費者保護上不安定な地位にあることから、そのような契約形式による場合には、宅建業者Bに宅建業法上の規制が及ばないことや、瑕疵担保責任については個別の合意に基づく特例によることなど、Cが自らの法的地位を十分に理解した上で行うことが前提となります。
 このため、宅建業者Bは、そのような無名契約の前提について、Cに対して十分な説明を行った上で、両当事者の意思の合致のもとで契約を締結する必要があります。

                                                 (文責 奥本絵美)
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